A 1 de janeiro de 2018, entraram em vigor novas regras para o crédito à habitação. Decreto-lei aperta o cerco aos bancos, que vão ter de prestar mais informação aos consumidores e aos fiadores.

A partir deste ano, contratar crédito à habitação tem regras novas. Tudo para que os clientes e fiadores possam tomar uma decisão ainda mais informada na hora de pedir um empréstimo para a casa. O Banco de Portugal (BdP) aproveitou o arranque do ano novo para recordar essas novas regras, que entraram em vigor a 1 de janeiro. Regras que os portugueses devem conhecer.

O que muda? No global, quatro pontos essenciais relacionados com a documentação fornecida ao consumidor, assim como mudanças nos prazos e uma alteração à medida do custo de crédito. Nos tópicos seguintes, o ECO resume o essencial:

O banco fica vinculado à proposta de crédito durante 30 dias. Esqueça as propostas flash que mudam de um dia para o outro. “As instituições de crédito ficam vinculadas à proposta contratual apresentada ao consumidor durante um prazo mínimo de 30 dias”, aponta o BdP.

O contrato não pode ser assinado na primeira semana. Quando lhe for feita uma proposta, além de esta se manter em cima da mesa durante um mês, não pode ser assinada nos primeiros sete dias. O objetivo é permitir comparar outras propostas, como escreve o regulador: “Com esta medida, pretende-se garantir que o consumidor e o fiador têm tempo suficiente para ponderar as implicações do crédito e tomar uma decisão esclarecida.”

A FIN passa a ser FINE. É a sigla para Ficha de Informação Normalizada Europeia. O documento já existia, mas passa agora a seguir o modelo europeu. A FINE tem as informações mais básicas relacionadas com o crédito em causa e “deve ser disponibilizada ao consumidor em dois momentos distintos”: no momento da simulação e depois quando o crédito for aprovado pela instituição, altura em que deverá ainda ser fornecida a minuta do contrato. “Os fiadores também passam a ter direito a receber uma cópia da FINE do empréstimo aprovado e da minuta do contrato de crédito”, sublinha o BdP.

O custo de crédito passa a ser avaliado com base na TAEG (taxa anual de encargos efetiva global), ao invés da TAE (taxa anual efetiva). Segundo o BdP, “a TAEG mede com maior precisão o custo total do crédito para o cliente”, uma vez que reflete todos os custos e encargos, seja com os juros, comissões e impostos, seja com os seguros exigidos, entre outros. O BdP alerta apenas que, na TAEG, não entram custos notariais e importâncias a pagar por falha de alguma das obrigações do contrato por parte do cliente.

Mas há mais. Como o ECO já tinha resumido em setembro, o decreto-lei que entrou agora em vigor prevê também um dever de assistência ao consumidor para que escolha o empréstimo que melhor se adequa às suas necessidades e proíbe os bancos de remunerarem os funcionários, direta ou indiretamente, com base no “número de pedidos de crédito aprovados e de contratos celebrados”.

A instituição de crédito fica também obrigada a avaliar a solvabilidade do consumidor antes da assinatura do contrato, uma avaliação que serve, sobretudo, para verificar a capacidade e propensão do consumidor para cumprir o contrato que está a assinar. Por fim, os bancos ficam obrigados a prestar assistência aos devedores.

Flávio Nunes

Vai pedir crédito para a casa? Isto é o que banco tem de lhe dizer

Vai haver novas regras nos contratos de crédito relativos a imóveis. Será reforçada a exigência em termos da informação que é dada aos clientes bancários. Saiba o que os bancos vão ter de lhe dizer.

Vêm aí novas regras no crédito à habitação. A partir do próximo ano, não só haverá um travão ao incentivo para que os funcionários do bancos concedam mais empréstimos, como será reforçada a informação aos clientes na altura da concessão do financiamento. Os bancos terão de entregar mais documentação relativa ao contrato que é realizado, sendo que também haverá uma maior responsabilização das instituições quanto à capacidade dos devedores de cumprir com os pagamentos das prestações.

“Este novo quadro normativo estabelece requisitos relativos à definição de políticas de remuneração pelas instituições de crédito (as quais, entre outros aspetos, não podem fazer depender a remuneração dos seus funcionários, direta ou indiretamente, do número de pedidos de crédito aprovados e de contratos celebrados) e aos conhecimentos e competências dos seus trabalhadores”, refere o Banco de Portugal no alerta que faz sobre as mudanças no crédito hipotecário que entram em vigor a 1 de janeiro de 2018.

O foco da nova legislação centra atenções, contudo, na informação que é fornecida aos clientes bancários, procurando que se garanta que quem vai contrair um empréstimo para a compra de habitação tem na sua posse todos os dados necessários para tomar uma decisão avisada — ficando os bancos também obrigados a prestar assistência aos devedores. Em termos de informação, a FIN passa a ser a FINE, com a diferença de ser o modelo europeu, sendo que “a medida de custo do crédito passa a ser a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global), em substituição da TAE (taxa anual efetiva)”.

Saiba o que os bancos têm de lhe dizer a partir de 1 de janeiro:

A instituições devem prestar ao consumidor informação pré-contratual geral, que inclui as principais características do crédito, bem como informação pré-contratual personalizada, através da disponibilização da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE).

A FINE deve ser disponibilizada ao consumidor em dois momentos distintos. O consumidor tem direito a receber uma FINE aquando da simulação do empréstimo, tendo por base a informação por si prestada à instituição, e, posteriormente, aquando da comunicação da aprovação do contrato de crédito, refletindo as características do empréstimo efetivamente aprovado pela instituição.

No momento da aprovação do empréstimo, o consumidor tem direito a receber uma minuta do contrato de crédito.

A instituição permanece vinculada à proposta contratual feita ao consumidor durante um prazo mínimo de 30 dias, de forma a assegurar que o consumidor tem tempo suficiente para comparar propostas distintas, avaliar as suas implicações e tomar uma decisão esclarecida. Dada a importância do compromisso financeiro que representa a celebração do contrato de crédito hipotecário, assegura-se que o consumidor dispõe de um período mínimo de reflexão para ponderar as implicações da contratação do crédito, correspondente aos primeiros sete dias contados a partir da apresentação da proposta pela instituição.

Tendo em conta que a prestação de fiança representa igualmente um importante compromisso financeiro, o diploma garante também que o fiador tem direito a receber uma cópia da FINE do empréstimo aprovado e da minuta do contrato de crédito, dispondo também de um prazo mínimo de reflexão de sete dias.

Consagra-se igualmente um dever de assistência ao consumidor, com o objetivo de colocar o consumidor numa posição que lhe permita avaliar se o contrato de crédito proposto e respetivos serviços acessórios se adequam às suas necessidades e à sua situação financeira.

Introduz-se também o dever de avaliação da solvabilidade do consumidor previamente à celebração do contrato de crédito. A avaliação da solvabilidade deve ter por base fatores relevantes para verificar a capacidade e propensão do consumidor para o cumprimento do contrato de crédito.

Paulo Moutinho

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